Иллюзии УК и инвестора и наши комментарии по тексту их письма
1.
Позиция УК и инвестора: «В состав поселка входят также: четыре торговых комплекса, бассейны, солярии,.. СПА и фитнес центры, продуктовЫЕ и другие магазины».
Позиция собственников: Перечень вызывает недоумение. Подобное есть только в воображении УК и инвестора.
Бассейны грязные, вода не очищается должным образом, купаться в них возможно только в начале сезона, который начинается в Санта Марине позже, чем в соседних комплексах.
2.
Позиция УК и инвестора: «Функционируют спортивные сооружения, детские площадки, зоны досуга, зоны отдыха, ухоженные скверы и т.д.»
Позиция собственников: Вместо некачественных спортивных сооружений теперь построены дома. Перед ликвидацией этих спортивных сооружений инвестор должен был сначала построить нормальные спортивные площадки (тренажерный зал с парой тренажеров не считаем за «спортивное сооружение»).
Детские площадки – постоянный «камень преткновения» между собственниками и УК. Одна единственная на такой огромный комплекс площадка не достаточна для отдыхающих детей. Площадка на пляже у туалета среди вони, состоящая из металлических конструкций, не является пригодной для игр детей. В 2010 году был перенесен детский уголок из большого помещения в мизерное с плесенью под ресепшн.
Зоны досуга и зоны отдыха – это что?
Ухоженные скверы? Ландшафтный дизайн хорош на центральных аллеях, очень много нареканий среди собственников на ландшафтный дизайн вокруг домов – жухлая трава, заросшие закрывающие окна кусты. Еще в первой очереди есть места, «не обремененные» ландшафтным дизайном – например, над 503 домом.
3.
Позиция УК и инвестора: «Из всего перечисленного выше видно, что поселок «Санта Марина» начинает приобретать характер самостоятельного населенного пункта… с собственной администрацией».
Позиция собственников: мы не видим, на чем основан вывод о том, что в «Санта Марине» может существовать «собственная администрация». Административное руководство относится к деятельности публичной власти. Основой подобной деятельности является строгое законодательное регулирование и обязательная свобода выбора этого руководства.
4.
Позиция УК и инвестора: «Перед нами встало множество исключительно важных и сложных задач, а именно: Как сохранить высокий стандарт услуг?».
Позиция собственников: в настоящий момент созданный стандарт услуг не является высоким, сохранение такого стандарта собственников не устраивает.
5.
Позиция УК и инвестора: «болгарское законодательство не предлагает и сейчас решений для такого комплекса».
Позиция собственников: предлагает в полном объеме. Спор может стать предметом обращения в суд.
6.
Позиция УК и инвестора: «мы всегда придерживались принципа применения лучшей международной практики и стандартов в сфере управления поселками подобного типа и масштаба. И именно эта практика показывает, что создать элитный курортный поселок таких масштабов и предоставить его управление собственникам – это концепция, обреченная на провал. Думаем, можно найти немало примеров подобных неудач».
Позиция собственников: на территории Москвы, Санкт-Петербурга и их окрестностей, можно с уверенностью сказать, что и в других городах России, создано и прекрасно функционирует много примеров цивилизованного управления подобными (и бОльшими) поселками. Управление в них основано на уважении права собственности, УК в обязательном порядке выбирается на общих собраниях собственников, установлена процедура строгой отчетности УК перед собственниками и контроля собственников за деятельностью УК. УК является лицом, выполняющим решения общих собраний собственников. Это международная цивилизованная практика управления ЧУЖИМ имуществом.
7.
Позиция УК и инвестора: «Мы создали конечный продукт, составной частью которого является не только собственность на недвижимость и соответствующая инфраструктура, но и целостное решение лайфстайла – стиля жизни». Далее много пишется про «лайфстайл».
Позиция собственников: Реальная ситуация диаметрально противоположна изложенной иллюзии. Инвестор прорекламировал «лайфстайл». Собственники требуют предоставить им услуги, соответствующие высокому качеству жизни. За 5 лет функционирования комплекса УК и инвестор совместными усилиями «проваливают» идею «лайфстайла». Этому способствует и постоянное строительство, ремонты, и некачественная работа УК. Собственники полагают, что в настоящий момент инвестор обязан, наконец, взять на себя ответственность за рекламные обязательства и начать их реализовывать на основе прямого сотрудничества с собственниками.
8.
Позиция УК и инвестора: «мы никогда не допускали и не допустим впредь присоединения новых собственников к лайфстайлу «Санта Марины»,..».
Позиция собственников: собственники уже приобрели право собственности на свои апартаменты. Это право незыблемо, бывший продавец не может диктовать собственникам свои условия. Он – лишь один из собственников, который также должен быть заинтересован в создании реального, а не рекламного «лайфстайла». Право собственности является одним из стабильных и охраняемых европейских институтов, защищенных нормами европейского права и РБ.
Кроме того, в комплексе существуют собственники, не заключившие никаких договоров об обслуживании.
9.
Позиция УК и инвестора: раздел Достижения.
Позиция собственников: этот раздел интересен для покупателей. Собственники же знают реальную картину. Предлагаемый «лайфстайл» заканчивается видом из окна проезжающей брокерской колички.
Настоящий «лайфстайл» - стиль комфортного проживания собственников. Это стиль, при котором «не видно обслуги» - безопасность, создание комфортных условий для отдыха, уважительное отношение, улыбки служащих, разумная экономия и т.п.
10.
Позиция УК и инвестора: раздел Проблемы… «проблемы возникают как по сугубо административным причинам, так и из-за бюрократических процедур…».
Позиция собственников: проблемы в комплексе созданы инвестором (не всегда качественное строительство, бесконечное строительство, отсутствие планов строительства, ориентированных в первую очередь на комфорт собственников, и т.д.) и УК (предоставление некачественных услуг, предоставление услуг по чрезмерно завышенным ценам, принудительное навязывание услуг собственникам – недобросовестное поведение, проявляющееся в разных ситуациях).
Позиция УК и инвестора: «Вполне очевидно, что невозможно выполнить индивидуальные требования более чем 1000 собственников».
Позиция собственников: именно для сбалансированности интересов собственников и существуют процедуры решения проблем голосованием собственников.
Декларируемая позиция неверна и крайне опасна для управления.
Не просто возможно, а требуется обобщение желаний всех собственников и управление с учетом мнения собственников, в направлениях, установленных собственниками.
11.
Позиция УК и инвестора: мнение о том, что договор об управлении и облуживании является правовой основой для деятельности УК и обязательным для исполнения собственниками, а законодательство Болгарии не полностью регулирует правоотношения в сфере управления недвижимостью в комплексах.
Позиция собственников: В настоящий момент на территории комплекса существуют, как минимум, три «режима» правоотношений между собственниками и УК:
1) Собственники вообще не подписывали никаких договоров с какой-либо УК;
2) Собственники заключили договор с «Санта Марина» АД
3) Собственники заключили договор с «ФП Менеджмент»ЕООД
Таким образом, следует признать, что в комплексе даже не построена единая, общая для всех система отношений по управлению общим имуществом.
ЗУЕС вступил в силу и обязателен для всех.
Тексты договоров невозможно назвать цивилизованными по причине явного дисбаланса в правах между сторонами. Это называется порочной практикой. Между тем, законодательство РБ отражает все нюансы взаимоотношений между сторонами по вопросам обслуживания и управления недвижимостью.
К правоотношениям сторон применяются:
Протокол № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод
Конституция РБ
Закон о собственности в РБ
Закон об управлении этажной собственностью
Закон об обязанностях и договорах
Закон о защите прав потребителей.
В РБ существует разработанная законодательно система норм законов, на которых должны строиться правоотношения по управлению чужим имуществом.
12.
Позиция УК и инвестора: «Подписанием этого договора Вы декларировали свое согласие со всеми содержащимися в нем положениями».
Позиция собственников: Закон о защите прав потребителей РБ категорически под угрозой крупных денежных штрафов запрещает поставщику услуг навязывать потребителю кабальные условия договора. Собственники готовы начать массовые судебные процедуры признания заключенных договоров ничтожными в связи с многочисленными противоречиями законам РБ. Каждый из собственников в суде и перед средствами массовой информации может рассказать точные обстоятельства заключения им кабального договора.
13.
Позиция УК и инвестора: «Как Вы сами понимаете, заключение этого договора обусловлено необходимостью установить правила, которые касаются всех пространственно обособленных в рамках комплекса групп зданий в режиме этажной собственности, а также наличием обслуживающих Вас других объектов, а именно: самостоятельных объектов (отдельных зданий, сооружений, площадок, аллей, стоянок, мест досуга, бассейнов и т.д.), являющихся собственностью третьих лиц, обеспечивающих функционирование принадлежащих Вам самостоятельных объектов, расположенных в курортных зданиях комплекса, посредством предоставления дополнительных услуг, а также обеспечивающих управление этим комплексом».
Позиция собственников: мы понимаем, что необходимость заключения этих договоров обусловлена личным интересом инвестора получить постоянный прибыльный бизнес. И собственники были бы согласны на такую ситуацию, если бы эта деятельность осуществлялась в их интересах – с соблюдением их прав, с ответственностью инвестора (например, инвестор за свой счет ремонтировал в пределах гарантийного срока фасады зданий), а управление и предоставление иных услуг были основаны на законах РБ и разумны.
Что же касается понятия «других объектов»:
- ЗУЕС содержит положения о порядке определения прилежащих площадей к зданиям (не зависимо от формы собственности земли), а также положения о порядке и возможностях решения вопросов, касающихся нескольких зданий;
- Закон о собственности в РБ устанавливает, что право собственности в данном случае является обремененным. Третьим лицам, имеющим в собственности эти обремененные объекты, стоит обратить внимание, что согласно нотариальным актам каждому собственнику апартаментов продано право на строительство на всем земельном участке, а не на той его части, на которой построено здание;
- Закон о собственности РБ устанавливает фактически переход права собственности на землю под зданиями в режиме этажной собственности;
- Закон об обязанностях и договорах устанавливает порядок юридического поиска решений неурегулированных законодательством вопросов. Результаты этого поиска в данном случае не лежат в области договорного регулирования;
- собственники других объектов (магазинов, ресторанов и т.д., а также собственники в зданиях не в режиме этажной собственности) имеют не только права, но и несут бремя содержания своего имущества.
Кроме того, собственники апартаментов могут помочь инвестору развить эту недальновидную позицию путем ее публичного освещения в сетях интернет и в средствах массовой информации в РБ и в России. Полагаем, что при такой ситуации строящиеся апартаменты можно оценить как неликвидные (апартамент не в собственность, а с пожизненным обременением неуправляемой УК и шантажирующим собственников инвестором).
14.
Позиция УК и инвестора: планы на будущее.
Позиция собственников: эти обещания регулярно даются УК и инвестором в течение 5 лет – без определения сроков и установления гарантий. Лимит доверия собственников исчерпан. Собственники требуют управлять комплексом в их интересах и на условиях, которые могут быть выработаны только совместно с собственниками на основании закона, уважения права собственности, контроля над деятельностью УК со стороны собственников.