Для тех кто не получил.
УВАЖАЕМЫЕ ДАМЫ И ГОСПОДА,
ВЛАДЕЛЬЦЫ КВАРТИР В КУРОРТНОМ ПОСЕЛКЕ «САНТА МАРИНА»!
Сообщество собственников в курортном поселке «Санта Марина» (Болгария) увеличивается с каждым днем. По этой причине вполне объясним тот факт, что на разных форумах возникает и обсуждается множество тем, касающихся условий жизни в комплексе, а также его управления. Кроме этого непосредственно к нам поступает большое количество конкретных вопросов.
Настоящим письмом мы хотим поделиться с Вами некоторыми фактами, которые, как мы надеемся, будут Вам полезны и помогут найти ответы на волнующие Вас вопросы.
1. Что прсдставляет собой «Санта Марина»?
«Санта Марина» - это уникальный для Болгарии по своим масштабам курортный поселок, который к настоящему моменту состоит из 65 самостоятельных жилых домов, в которых насчитывается более 100 подъездов. В процессе строительства находятся еще несколько зданий, а в окончательном виде в комплексе будет свыше 100 самостоятельных домов с приблизительно 200 подъездами. В общей сложности к лету 2011 г. «Санта Марина» будет насчитывать около 1300 введенных в эксплуатацию квартир.
В состав поселка входят также: четыре торговых комплекса, бассейны, солярии, рестораны, бары, СПА и фитнес центры, продуктовые и другие магазины. Функционируют спортивные сооружения, детские площадки, зоны досуга, зоны отдыха, ухоженные скверы и т. д.
В инфраструктуру поселка входят:
• Комплектные трансформаторные подстанции: к настоящему моменту - 5
подстанций:
• Канализационные насосные станции: к настоящему моменту - 2 станции;
• Напорная канализация, связывающая поселок «Санта Марина» с
канализацией г. Созополя: 1850 м;
• Площадочные сети водопровода: к настоящему моменту - 6000 м;
• Площадочные сети канализации: к настоящему моменту - 6500 м;
• Площадочные сети кабельных трасс: свыше 15 000 м;
• Освещение территории: кабели и уличные светильники;
• Внутренние улицы (асфальт): к настоящему моменту - 11 553 кв. м.;
• Внутренние аллеи: к настоящему моменту — 10 981 кв. м.;
• Озеленение территории: к настоящему моменту - 50 645 кв. м.;
• Поселок подключен к городской телефонной сети и Интернету: к настоящему
моменту — более 10 000 м.;
• Надземный переход через шоссе Бургас-Созополь и лифт до пляжа;
• Дорога вокруг поселка: 1075 м. (8 600 кв.м.).
Из всего перечисленного выше видно, что поселок «Санта Марина» начинает приобретать характер самостоятельного населенного пункта со своей идентичностью и собственной жизнью, и, соответственно, с собственной администрацией.
2. Концепция управления
Начиная реализацию этого масштабного проекта, не являющегося частью какого-либо существующего курорта или населенного пункта, перед нами встало множество исключительно важных и сложных задач, а именно:
• Как гарантировать безопасность и уровень жизни жителей проживающих и
пребывающих в комплексе?
• Как сохранить высокий стандарт услуг?
• Что нужно для того, чтобы проживающие в поселке и его гости чувствовали
себя удобно, уютно и спокойно, в том числе во время продолжительного отдыха?
• Как будет осуществляться защита прав собственников, которые в своем
большинстве не являются гражданами Болгарии?
• Как совместить интересы собственников и интересы туристов на территории
комплекса?
• Как обеспечивать уход за местами общего пользования и инфраструктурой
комплекса?
• Как удовлетворить желания и требования нескольких тысяч будущих
собственников?
Уникальность проекта очевидна - ничего подобного (в масштабах Болгарии) не предпринималось. Следует иметь в виду, что не было практики или болгарских стандартов, с помощью которых можно было бы найти решение упомянутых задач. Таких решений не предлагало и болгарское законодательство, не предлагает и сейчас, несмотря на то, что был сделан существенный шаг вперед в этом отношении.
Именно поэтому мы всегда придерживались принципа применения лучшей международной практики и стандартов в сфере управления поселками подобного типа и масштаба. И именно эта практика показывает, что создать элитный курортный поселок таких масштабов и предоставить его управление собственникам - это концепция, обреченная на провал. Думаем, что можно найти немало примеров подобных неудач.
Наша долгосрочная инвесторская заинтересованность в поэтапном развитии курортного поселка «Санта Марина» и высокие стандарты работы нашей компании обязали нас стратегически планировать не только его расширение, но и принципы его содержания и управления.
Мы создали конечный продукт, составной частью которого является не только собственность на недвижимость и соответствующая инфраструктура, но и целостное решение лайфстайла - стиля жизни. Наши собственники покупают стиль жизни. Стандарты этого лайфстайла получили новое измерение, и из этого проистекают как права, так и обязанности собственников и гостей поселка.
Мы уверены, что этого высокого стандарта лайфстайла невозможно достигнуть без централизованного управления всем поселком и без общих правил жизни и поведения его обитателей. Наши старания были направлены на стандартизацию этих правил, они являются неотъемлемой частью прав и обязанностей каждого покупателя недвижимости в поселке «Санта Марина», а также каждого пребывающего в комплексе гостя.
Мы никогда не допускали и не будем допускать и впредь присоединения новых собственников к лайфстайлу «Санта Марины», если они не согласны принять правила жизни в поселке, которые расписаны в Договоре об эксплуатации, техническом обслуживании и управлении комплекса «Санта Марина» и в Правилах внутреннего распорядка комплекса. Необходимо отметить, что эта наша позиция во многих случаях лишала нас денежных поступлений от потенциальных покупателей, но, несмотря на это, мы убеждены в своей правоте.
3. Достижения
Мы рады отметить, что наша концепция создания элитного курортного поселка «Санта Марина» и управления им уже не раз доказывала свою эффективность и успешность. Нет необходимости перечислять все болгарские и международные отличия, присужденные комплексу и его управляющим. Они хорошо известны широкой публике. За последние пять лет «Санта Марина» завоевала самое большое количество наград среди курортных поселков в Болгарии.
«Санта Марина» доказала, что является одним из самых устойчивых проектов в области недвижимости в Болгарии, отвечающим всем современным стандартам в этом отношении. Несмотря на продолжающийся уже почти 3 года беспрецедентный мировой экономический кризис, свидетелями которого являемся все мы; несмотря на то, что рынок недвижимости был затронут этим обстоятельством в наивысшей степени, и особенно в сегменте курортной недвижимости, курортный поселок «Санта Марина» не перестал развиваться. У нас сохраняется общий объем годовых продаж квартир и то в высоком диапазоне цен для этого класса недвижимости. Наши инвестиции в этот проект уже превысили 100 млн. евро.
Более того, «Санта Марина» не только приобрела международную известность. Проект превратился в «бенчмарк» для болгарских производителей этого типа, а наша концепция служит образцом для подражания и примером для предпринимателей на рынке недвижимости.
4. Проблемы
Проблемы - это неизменный спутник любого бизнеса. Начиная с описанных выше задач при предефинировании нашей Концепции, следует отметить, что целостное, универсальное и идеальное решение с самого начала было бы утопией.
С одной стороны, проблемы возникают из-за того факта, что «Санта Марина» является развивающимся в течение 5-7 лет «организмом». При этом условии мы отдаем себе отчет, что до окончательного завершения проекта могут приниматься только временные решения некоторых проблем. Возникают и некоторые неудобства в связи с продолжающимся строительством и изменениям инфраструктуры поселка.
С другой стороны, проблемы также возникают и из-за масштабов комплекса и из-за того факта, что в Болгарии отсутствуют как бизнес-практика, так и достаточно развитая правовая база, регулирующая вопросы специфики подобных населенных пунктов.
Разумеется, проблемы возникают как по сугубо административным причинам, так и из-за бюрократических процедур на местном и государственном административном уровнях.
Не на последнем месте следует отметить и тот факт, что мы столкнулись с множеством трудностей, возникших в результате беспрецедентного финансового кризиса, но хочется верить, что на настоящем этапе мы успешно справляемся с ними. Тем не менее, надо признать, что эти трудности привели к изменению наших инвестиционных планов.
Несмотря на проблемы, мы стараемся поддерживать высокий стандарт жизни и услуг в нашем комплексе. Мы далеки от мысли, что в нашей деятельности все безупречно, и именно поэтому стремимся постоянно получать информацию как о мнениях и оценках наших собственников, так и об их надеждах и желаниях в связи с развитием «Санта Марины». Мы обобщаем эти мнения и стремимся делать упор на те из них, которые являются достаточно важными для будущего развития поселка. Вполне очевидно, что невозможно выполнить индивидуальные требования более чем 1000 собственников, и это обстоятельство еще раз подтверждает правильность нашей концепции о принятых правилах и принципах.
5. Развитие законодательства, относящееся к вопросам управления жилой собственностью в Болгарии, и что собой представляет наш договор об управлении комплексом и его содержании?
Как было указано выше, наша концепция об управлении и обслуживании комплекса «Санта Марина» является долгосрочной. С одной стороны, она основывается на лучшей международной практике, а с другой - на принципе свободного консенсуса и принятия взаимных обязательств обеими сторонами посредством подписания договора. Согласно болгарскому законодательству и в соответствии с международно принятыми законодательными стандартами: Договор имеет силу Закона для тех, кто его заключил.
Наличие подписанного Договора об управлении и обслуживании наряду с принятием Правил внутреннего распорядка как неотъемлемой части прав и обязанностей по этому договору является необходимым условием долгосрочной устойчивости качества жизни и услуг в комплексе «Санта Марина». Таким образом обеспечивается защита этого качества в случае возможных неблагоприятных изменений в основной правовой рамке. В качестве примера можно упомянуть, что при вводе в эксплуатацию первого этапа «Санта Марины» в 2006 году не существовало подходящей правовой рамки для урегулирования отношений по содержанию общих (обслуживающих) частей жилых комплексов (каковым является «Санта Марина»).
Между тем, в мае 2009 г. вступил в силу новый Закон об управлении этажной собственностью (ЗУЭС). Этот закон дополняет и частично изменяет действующий правовой режим управления этажной собственностью, установленный в главе четвертой Закона о собственности (ЗС) и Правил управления, порядка и надзора в этажной собственности (ПУПНЭС). Несмотря на то, что нормы нового закона не полностью охватывают всю область его применения, в известной степени они все же дали решение проблем управления и содержания общих (обслуживающих) частей жилой собственности. Следует отметить, что этот закон в большей степени касается жилой собственности в больших городах и лишь бегло касается вопросов управления комплексами курортного характера, чьи собственники - лица, временно пребывающие на территории Болгарии. Это может послужить доказательством адекватности нашего мнения о том. что договорные отношения между нашей компанией и собственниками связанные с управлением комплексом и содержанием объектов общего пользования в «Санта Марине» являются более устойчивой моделью. Правовое регулирование этих отношений продолжает оставаться нестабильным, так например уже в настоящий момент ЗУЭС находится в процессе изменения и дополнения, и мы надеемся, что это делается с целью введения международных стандартов в этой области.
На сегодняшний день в болгарском законодательстве регламентировано несколько возможных моделей управления общими частями зданий в режиме этажной собственности:
• основной режим уггравления этажной собственностью осуществляется по
Закону о собственности (ЗС);
• специальный режим осуществляется по Закону об управлении этажной
собственностью (ЗУЭС);
• установленный договором, особый режим управления объектами
общего пользования в зданиях в режиме этажной собственности, пространственно
обособленными в рамках одного объекта недвижимости.
Особый договорной режим - это предусмотренная законом возможность, реализация которой полностью зависит от воли сторон по договору, которые принимают как все правила об использовании объектов общего пользования в отдельных зданиях, так и правила об использовании служебных объектов и территорий в комплексе. Помимо своего договорного происхождения, специфика особого режима выражается и в его дополнительном характере. Договор об управлении не замещает применения правовых норм об управлении этажной собственностью, содержащихся в ЗС и ЗУЭС. Вопросы, связанные с объектами общего пользования отдельного здания, решаются органами управления этажной собственностью, сформированными и функционирующими на территории данного здания. Однако следует иметь в виду, что при наличии подписанного договора об управлении и содержании, компетентность этих органов ограничена положениями, закрепленными в договоре. Особые договорные правила касаются управления комплексом как обособленной и функционирующей как единое целое инфраструктуры, обслуживающей каждое из зданий в режиме этажной собственности. Договорный режим надстраивается и осуществляется параллельно с режимом этажной собственности, который действует в каждом отдельном здании курортного поселка. Вопросы, касающиеся поселка в целом, в том числе: порядки въезда-выезда на территорию поселка, правил, касающихся внешнего вида зданий в комплексе, правил пользования служебными объектами поселка и др., являются частью особого режима управления комплексом.
В связи с вышеизложенным и с целью обеспечения единого управления комплексом при полном соблюдении законов и в соответствии с действующими на территории Республики Болгарии правовыми нормами, каждый из Вас, в качестве собственника самостоятельного объекта в комплексе «Санта Марина», заключил Договор об эксплуатации, техническом обслуживании и управлении комплекса. Содержание этого договора однотипное, и, как правило, не подлежит индивидуальным изменениям. Подписанием этого договора Вы декларировали свое согласие со всеми содержащимися в нем положениями. Как Вы сами понимаете, заключение этого договора обусловлено необходимостью установить правила, которые касаются всех пространственно обособленных в рамках комплекса, групп зданий в режиме этажной собственности, а также наличием обслуживающих Вас других объектов, а именно:
самостоятельных объектов (отдельных зданий, сооружений, площадок, садов, аллей, стоянок, мест досуга, бассейнов и др.), являющихся собственностью третьих лиц, обеспечивающих функционирование принадлежащих Вам самостоятельных объектов, расположенных в курортных зданиях комплекса, посредством предоставления дополнительных услуг, а также обеспечивающих управление этим комплексом.
УВАЖАЕМЫЕ ДАМЫ И ГОСПОДА,
Пользуемся случаем выразить свою благодарность всем Вам за оказываемую поддержку наших усилий для обеспечения уникального лайфстайла для всех жителей «Санта Марины», а также поблагодарить Вас за уместную критику и за высказанные предложения, с которыми, мы, разумеется, будем продолжать считаться.
В заключении разрешите поделиться с Вами будущими планами развития нашего комплекса. Вот некоторые из них:
• дополнительные детские площадки;
• дополнительные заведения общественного питания и магазины;
• еще два комплекса с бассейнами и СПА зонами - первым из которых
можно будет пользоваться уже в этом сезоне;
• залы досуга и обучения детей
• создание муниципального парка над комплексом (совместно с
Муниципалитетом Созополя) - в парке поочередно будут обустроены
теннисные корты (около 8), многофункциональная спортивная площадка,
волейбольная площадка, аллеи и зоны отдыха и культуры, небольшой
пруд и др.;
• улучшение аттракционов и услуг на пляже;
• организация культурных событий в комплексе.
С уважением, Руководство ФППМ:
/Мара Дойчинова -Управляющий/
Руководство инвесторской компании ФПИ:.
/Марио Захариев - Исполнительный Директор