Как обезопасить себя при покупке недвижимости в Болгарии.
К сожалению, большинство покупателей подписывают предварительные договора, в которых предусматривается оплата 75% от цены недвижимости до момента передачи объекта в собственность покупателю. По нашему мнению, следует заключать предварительные договора, в которых предусматривается предварительная оплата не более 20 — 25% от цены, так как весь риск от не заключения окончательного договора принимает на себя покупатель. Если же такой договор предусматривает предварительную оплату большего процента, то необходимо потребовать дополнительные гарантии для заключения окончательного договора.
Например, мы посоветовали и включили в предварительный договор, который был подписан обеими сторонами, дополнительные неустойки, которые должны быть заплачены застройщиком в случае несвоевременного завершения объекта. В другом случае был открыт escrow счет на имя застройщика в одном из местных банков. Вся цена недвижимости была предварительно заплачена покупателем, но застройщик смог воспользоваться этой суммой только после передачи в банк всех документов, доказывающих ввод объекта в эксплуатацию, передачи права собственности и удостоверения об отсутствии ипотеки на земельный участок и недвижимость.
Обратите внимание на то, что предварительная оплата цены является очень выгодным и дешевым способом финансирования самого продавца. Намного дороже, в конечном итоге и для продавца и для покупателя, будет покупка, соответственно продажа недвижимости, которая построена при финансовом участии банка, так как банковская ссуда и банковские проценты повысят окончательную цену этой недвижимости. Поэтому, мы считаем, что все находится в руках покупателя. Он может отстаивать свои интересы и определять условия, при которых будет финансировать продавца. В действительности часто основное финансирование производится при совместном участии покупателей и банка в соотношении: ¾ или 2/3 — предоставляется покупателями и ¼ или 1/3 — соответствующим банком.
По сути своей предварительный договор является только подготовительным этапом данной сделки. Поэтому перед подписанием договора потребуйте от продавца показать Вам оригиналы и предоставить копия документов, доказывающие его право собственности на данный земельный участок и строительный объект. Проверьте также, располагает ли строитель всеми необходимыми документами на осуществление строительства. Иногда продавцы заключают предварительные договора с покупателями даже не имея разрешителных документов на строительство данного объекта.
Не поленитесь, сделайте это проверки с помощью адвоката или знакомых в реестрах о недвижимости и хозяйственных субъектов. Проверьте также не образовано ли конкурсное производство при несостоятельности /банкротстве/ против данного продавца, что в условиях финансового кризиса вполне возможно.
Продавец — должник может заключить предварительный договор, но в результате вся его собственность, в том числе и недвижимость, на которую Вы претендуете, может быть продана конкурсным управляющим на торгах и все вырученные деньги пойдут на погашение задолженностей перед кредиторами, а Вы останетесь ни с чем.
Не помешает также посмотреть финансовую отчетность продавца, для того, чтобы выяснить какие активы и задолженности у него имеются. Обязательно проверьте не существует ли ипотека на данную недвижимость. Только после выяснения этих сопутствующих вопросов приступайте к изучению условий предварительного договора.
Совсем недавно к нам обратился клиент, недовольный тем, что застройщик неосновательно медлит с завершением строительства. В ходе проверки оказалось, что после заключения предварительных договоров с более, чем двадцатью потенциальными покупателями, против застройщика было образовано конкурсное производство при несостоятельности. Часто такое производство образуется по требованию кредиторов. В настоящий момент объект, в котором покупатель намеревался приобрести недвижимость, является частью т.н. конкурсной массы — это все имущество должника-застройщика, которое пойдет на погашение его долгов. В этом случае мы успели заявить свое участие в судебном процессе и данный покупатель был включен в состав кредиторов. Но с уверенностью можно сказать, что он никогда не сможет приобрести эту недвижимость, в лучшем случае сумеет лишь частично вернуть себе сделанные им инвестиции.
Другой, очень распространенный, к сожалению, случай. При заключении кредитных договоров с банками, застройщики для обеспечения получаемой ссуды закладывают в пользу данного банка земельный участок и объект строительства. В этом нет ничего необычайного, особенно если застройщик является утвержденным на рынке недвижимости участником. Это лояльные компании, у которых налажены отличные отношения и с банками и с клиентами. Но иногда покупатель, заключая договор с застройщиком совершенно не информирован об этой «маленькой» подробности. В моей практике был случай, когда почти все покупатели в данном здании подписали предварительные договора и ожидали со дня на день подписание окончательных договоров.
При проверке мы установили, что несколько дней после подписания предварительных договоров застройщик заключил ипотечный кредитный договор с местным банком и к моменту передачи права собственности кредитный договор все еще действует и соответственно ипотека, все еще существует. Так как несколько покупателей заявили желание после покупки данной недвижимости продать ее, оказалось, что это практически невыгодно и невозможно сделать. Как известно, цена недвижимости с ипотекой гораздо ниже ее рыночной цены. Но выход был найден. В ходе переговоров с застройщиком и банком мы успели выплатить долг застройщика перед банком за счет последних взносов всех покупателей данного здания и вместо застройщику суммы были заплачены банку. После перевода всей суммы, Банк освободил залог. Но это довольно редкий и счастливый случай. В данном случае покупатели объединились и защитили свои интересы. Кроме того, в ходе переговоров сошлись интересы всех сторон этой сделки — застройщика, покупателей и банка. Очень часто приходится годами бороться за освобождение от залога, а покупатель со своей стороны несет только убытки.
В болгарском законодательстве говорится о том, что если законом предусмотрена нотариальная форма заключения окончательного договора, то предварительный договор следует заключить в письменной форме. Но предварительный договор не подлежит государственной регистрации в реестре недвижимого имущества, который ведется при болгарском Агентстве по вписыванию. Это требование существует только в отношении окончательных договоров. Поэтому практически невозможно проследить за тем, сколько предварительных договоров составлено и сколько заплачено за одно и то же недвижимое имущество. К сожалению, встречаются случаи, когда несколько покупателей профинансировало одну и ту же строительную компанию, наивно полагая, что заключая предварительный договор они покупают недвижимость, а в конечном итоге только один из них становится ее собственником.
Для того, чтобы избегнуть такое развитие событий, юристы советуют прибегнуть к наложению запрещения на недвижимость, как мера обеспечения будущего судебного иска об объявлении предварительного договора окончательным. К сожалению, в моей адвокатской практике был случай, в котором мы так и не смогли помочь клиенту, подписавшему предварительный договор на приобретение недвижимости. Застройщик заключил несколько договоров, предметом которых было одно и то же недвижимое имущество, с разными покупателями. Пришлось обратиться в суд. К настоящему моменту ожидается решение суда. Поэтому всем клиентам советуем требовать от продавца включать условие в предварительном договоре, в котором предусматривается заключение окончательного договора только с данным покупателем. При неисполнении этого условия, в договоре также предусматривается целый ряд санкций. Наличие такого условия гарантирует защиту интересов покупателя.
Другая возможная защита: вместо подписания предварительного договора на начальном этапе строительства, возможно заключение договора «суперфиция». Для неюристов поясним, что этим термином со времен римского права и до настоящего времени во многих европейских странах называют особое вещное право на застройку земельного участка, принадлежащего другому лицу /для сравнения, в российском законодательстве этот термин имеет немного иное значение — суперфицию соответствует право пользования земельным участком собственником недвижимости, которая находится на этом участке, статья 271 ГК РФ/. Недостаток этого договора состоит в том, что по истечении пятилетнего срока с момента его заключения, вещное право погашается. И если в этот же срок строитель не окончил строительство объекта, право собственности на эту недвижимость переходит к собственнику земли. В большинстве случаев собственником земли является сам строитель или продавец.
Далее мы рассмотрим сроки заключения предварительных договоров, «подводные камни», связанные со сроками, рассмотрим в общих чертах остальные документы, сопутствующие любую сделку по приобретению недвижимости, все государственные, нотариальные и другие таксы и другие затраты, которые необходимо сделать при передаче права собственности и многое другое.
Источник
Политика
